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estomo Blog

30代、渋谷在住のサラリーマン。インテリア、日用品、お金、子育て。日々の生活を楽しんでます。

【リノベ】購入か賃貸か、さらに予算。私の考え方。

 

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estomoです。

私は2013年から渋谷の築40年越えのマンション(よく言えばヴィンテージマンション、悪く言えばおんぼろマンション)をフルリノベーションし住んでいます。

「渋谷の築40年越えマンションをフルリノベーション」シリーズ。

【まとめ】渋谷の築40年越えマンションをフルリノベーション! - estomo Blog

 

今日は中古マンションを購入し、フルリノベを決断するに至った経緯をご紹介します。

そもそも私は賃貸派でしたが、そんな私が、どう変わっていったのか?どういうことを考えたのか?

正解を出すものではありませんが、考え方の一つとして見ていただければと思います。

そもそもは賃貸派だった!?

そうなんです、昔からマンションや一戸建てを買おうと決めていた訳ではありません。

その理由は、「35年も住む場所を決めることなんて怖くてできない!」と思っていたからです。

大学時代にすんだ横浜は4年、引越し前に住んでいた大田区も8年、これでも結構長い方ですよね?

それがいきなり生涯ずっと住む家を決めるなんて無理!と思ってました。

子供が何人産まれるか、そもそも産まれない可能性だってある。そんな状況で決めれないでしょ!って。

もちろん後から色んな選択肢があることがわかったんですが、当時はそんな考えでした。

実家が一戸建てで両親がずっとそこに住んでいましたので、そのイメージが強かったんですね、多分。

賃貸を探してみると?

結婚を機に2人で住む家を探し始めました。

そういう訳で、まずは賃貸で探します

広さは、子供が1人できても大丈夫なように45平米以上。

場所ですが、システム導入の仕事のため、職場がお客様のオフィスに常駐となることが多いです。

そうすると職場が都内や神奈川、埼玉あたりのどの街になるかわからず、さらに1〜2年毎で変わって行くんです。

そんな事情もあり、できるだけ移動に便利なところにしておく必要がありました。

※例えば新宿に事務所がありずっとそこで勤めるのであれば八王子などでも十分通勤圏だと思うのですが、どこになるかわからない状況だと出来るだけ都内に住んどきたいっていうのがありました。

 

で、都内で 45平米以上で探すと、高いんですよ!

15万くらいの予算で考えてると、全然ない。

18万まで広げるとあるにはあるんですけど、なーんの特徴もない、古いお部屋。

18万も払うのに全然住みたいと思わない家に住むことになる。

それってどうなのよ?って感じです。

ここで初めてマンションの購入を考えました。

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購入の検討。

賃貸と購入の比較については、いろーんなサイトでされてます。

要はその人の置かれている状況や考え方で、結論は違うってことだと思います。

 

ただ私にとっての問題は(現実的に払える金額内では)住みたいと思える家がない!という事です。

住む家っていうのは私の中ではかなり重要度が高い部分で、10何万も払ってただ住むだけの家には住みたくありません。

ゆっくりとくつろげる家にしたいし、自分が満たされたい。

一方でちょっと試算するとマンションを購入すると家賃より安い値段で、もっと素敵な家に住めることがわかります。

要は私の場合、単純に賃貸の家では満足できない!って事で購入に向かいます。

なぜ購入の方がいいとこに住めるの?

まぁ借金するからなんですが、当時の私には仕組みがよくわかりませんでした。

だって家賃15万を30年払うとのローン15万を30年払うのって総額は同じでしょ?って。 

もちろん、同じではありませんね。

総額は同じですが、ローンを組むことによってリスクを背負うことになります。

いま手元にある資産以上のものを購入する。

つまりレバレッジを効かせているから、その分損がある時はそんが大きくなる。そんなリスクがあります。

色々と見ていく中で、この「レバレッジを効かせているから」というのを見つけた時に、あぁなるほどと納得できました。

もうひとつの問題点。

じゃあそのリスクをできるだけ小さくする方法を考えるんですが、その前にもうひとつの問題。

「35年も住む場所を決めることなんて怖くてできない!」ってとこです。

これも調べているうちに考え方が変わって来ました。

それは「何もマンションを購入したからと言って、ずっとそこに住まないといけない訳じゃない」ってことです。

つまり、賃貸のようにライフステージに合わせて住み替えるってこともアリなんじゃないかと思いました。

さらに、もしそれがうまくいけば、不動産を資産として家賃収入なんかもGetできるんじゃないか?とか。

リスクは少なく!

リスクをとって購入に向かいますが、リスクはできるだけ小さくしておいた方がいいですよね。

物件 

その物件が再販出来るか、また再販の時に出来るだけ高く売れそうか?というのをポイントにしました。

その場合何よりは「場所」が重要ですね。

内装はリノベーションするのであまり拘らなくて良いので、そこは楽ちんです。

予算

何も考えずによく言われる「年収のxx倍はローンが組めます」というのは全く信じませんでした。笑

あんなのは貸す側が言っているだけでマックス借りればいいってもんじゃないですから。

私は10年で引越しすることを前提に考えました。

10年っていうのは数年後に第一子が生まれて、その子が小学校に入る前のタイミングで引っ越す。というまぁこれはざっくりとした計画です。

そこで10年間で返済できる金額にしたい!と思いました。

もし10年で返済完了していれば、もし資産価値が0になっても動けないってことはないですし、まぁ0ってことはよっぽどのことがない限りないと思うので次の物件の頭金にできます。

結果としてはそれよりオーバーしましたが最初は物件2500万、リフォーム500万という予算にしていました。

※ざっくりと書いていますが結構EXCELでいろんなシミュレーションしました。

そういえば新築or中古問題は?

私は新築マンションには全く興味が持てなかったのでそもそもあんまり検討していません。すいません。

なんかあの新しい感じ(しかも高い)に惹かれないですよね。

リノベーションってやってみたいし。

だから一回も新築マンションの見学なども行きませんでした。妻はちょっと不満そうでしたが。笑

まとめ

熱い想いはあるのですが、スキルが足らずうまくまとめられませんね。反省。

私の場合は、損か得かを考えるよりも自分の住みたいと思える家に住みたいという「欲」があってそれを優先させた形です。

ただ、欲だけで何も考えないと痛い目を見るので、リスクを小さくするために色々と考えていったって感じですね。

私が出した結論。

  • 住みたい家に住むには購入
    (それが私にとっての幸せポイント)
  • 購入しても10年後に住み替え。
    (先のことでなく今を大切にした家選び)
  • 中古を買ってリノベーション。
    (やってみたい!)
  • リスクを小さくするために10年でローン返済を目標とできる予算組み。
    (変化に対応)

(予防線ですが全員の正解ではもちろんありません)

そんな計画を元にどういう風に家探しをしたか?などはまた別で書きたいと思います。

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